乐居买房（编辑陈桃）年是特别的一年，受疫情影响，重庆房地产行业按下“暂停键”近两个月。随着各行业复工复产，重庆楼市迅速回归常态。

那么，这一年，重庆楼市最终的成绩如何？

成交24.46万套、.75万方，供应.18万方，成交均价元/平方米……这一串数字背后隐藏怎样的含义。

在“房住不炒”的政策下，虽然，年重庆房地产市场各项数据表现不如年，但是依旧保持健康平稳的发展基调。乐居重庆将从各个维度，通过大数据解读楼市变化。

01

供求量双降

据克而瑞重庆机构数据显示，年，重庆主城区商品房共成交24.46万套，成交面积.75万方，同比下降15.7%；供应面积.18万方，同比下降19.5%。

从年重庆主城区商品房单月成交量走势看，1月商品房成交量95.81万方，为全年最低值；2月，由于受疫情影响，成交量仅5.18万方；3月复工复产后，楼市迅速得到复苏，成交量.16万方。

可以看到，从4月开始，一直到12月，商品房每月成交量均达到万方左右。其中，12月商品房成交量.68万方，环比增长约38%，达到全年最高值。

从近十年重庆主城区商品房成交走势图看，年商品房成交量、供应量基本回归到年~年的水平。其中，值得注意的是，重庆商品房供应量连续三年高于成交量，而供求量也持续两年下滑分别约19%、约16%。

同时，年重庆商品房库存量基本保持在万方左右，去化周期维持在7.0~8.9个月之间。截至年12月底，商品房库存量为万方，去化周期7.9，仍然处于高位。

从近四年重庆商品房库存量变化看，已经连续两年处于高库存周期通道。（年底，商品房库存量为万方，去化周期2.6个月；年底，商品房库存量为万方，去化周期为4.2个月。）。

另外，值得注意的是，年重庆主城新增涉宅用地可建筑体量达到万方，处于近三年的最高水平。综合分析，年重庆商品房库存量将依然保持高位运行。

02

房价增速回涨

年重庆商品房成交建面均价为元/平方米，同比上涨6%，增速呈现上扬态势。其中，12月商品房成交均价达到元/平方米，创历史新高。

房价上涨主要基于三个方面：第一，大平层、洋房等改善型楼盘的占比不断加大，再加上品牌房企集中度加强，且高端产品线的布局，住房品质拉动房价上扬；

第二，重庆房价高位区的北区商品房成交量占比大。数据显示，年三北区域（渝北区、江北区、北碚区）商品房成交量占总量的43%。

第三，涉宅用地楼面价的上涨。数据显示，年以前涉宅用地楼面价不超过元/平方米，年则达到元/平方米，年~年楼面价已经超过“6字头”，万元地数量累计达到42宗。

另一方面，从重庆房产税起征点的变化也可反映重庆房价的上涨。年，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点为元/平方米，同比增长12.9%。

（数据来源：重庆市住房和城乡建设委员会官方网站）

从趋势图看，房产税起征点连续四年增幅保持在10%以上。

03

次新板块热度高

年，重庆主城九区中，渝北区、沙坪坝区和巴南区商品房成交量最多。三个区域商品房成交量占比约62%。中央公园、西永、李家沱三个次新板块是重庆楼市最热门区域，位于“三甲”之列。

其中，第一梯队（套+）中，渝北区商品房成交套，中央公园、礼嘉、悦来三大板块贡献率约52%。另外，龙兴、空港新城、回兴板块商品房成交量均在套以上。

第二梯队（0套+）中，沙坪坝区商品房成交套，西永、大学城板块成交量占比高达83%，西永成交超00套，成为主城最热门板块；巴南区商品房成交套，李家沱、龙洲湾、鱼洞三个板块贡献率约72%。

第三梯队（00套+）中，北碚区商品房成交套，主要依靠蔡家、水土复兴板块贡献87%。

第四梯队（套+）中，九龙坡区、江北区、大渡口区、南岸区四个区域商品房成交量均在套以上。其中，茶园、寸滩、陶家、重钢、弹子石五个板块在《年重庆主城区商品房热销板块TOP20》榜单中。

在重庆楼市热门板块TOP20中，西永、中央公园、李家沱、蔡家，以及大学城板块商品房成交量均超过套。其中，中央公园板块房价最高，达到了元/平方米，是北区房价最高板块。

值得注意的是，鱼洞、陶家、界石三个板块房价水平依然在元/平方米以下，是重庆主城的低价区域。

04

改善型物业占比走高

近年，重庆房地产市场逐渐步入了改善型置业主场，大平层、洋房类产品成为市场主流，而高层住宅产品的占比逐渐缩小。

从土地供应层面可以看出，近两年容积率1.5以下的地块数量占比超过50%，而之前基本保持在10%~30%范围。由此，低密度的舒适住宅产品将逐渐取代高密住宅产品，开发商对于产品定位也进行了战略性改变。

从年重庆商品房成交面积段占比看，面积90~㎡的户型是市场主流，占比高达约50%，而曾经以小两房、小三房为主的50~90平方米户型则占比减少至24%。

综合可见，未来重庆楼市㎡左右的改善型住宅将持续稳居市场主位，成为购房者首选。

05

大盘优势明显

在克而瑞重庆机构发布的《年重庆主城区项目销售金额排行榜》中可以看到，重庆融创文旅城以.63亿元占据榜首之位，蝉联第一，并遥遥领先于第二名的富力城。

同时，重庆融创文旅城也是融创重庆全年业绩的主力，业绩贡献占比高达约39%。

富力城和华侨城分别以47.21亿元和45.22亿元排名第二、第三。这两个项目均是富力、华侨城在重庆主城区的重仓项目，且为“独苗”。

可以看到，“三甲”项目均为超级大盘，充足的供货量，支撑着项目持续销售，占据市场较大份额。

06

房企集中度稳定

在克而瑞重庆机构发布的《年重庆主城区销售金额排行榜》中可以看到，融创以.09亿元排名第一，已持续数年保持第一位。

龙湖、金科分别以.73亿元和.63亿元排名第二、第三。年仅融创、龙湖、金科三家房企成交金额超亿元。万科、恒大分别以.12亿元和.45亿元排名第四、第五。值得注意的是，TOP5房企排名与年排名一致，且融创、龙湖、金科、万科、恒大五家房企连续3年占据前五。

其中，融创布局的项目中，重庆融创文旅城表现出强势占位，成为业绩主要来源，并以重庆融创壹号院等项目重仓高端市场。

龙湖采取全面开花式的营销策略，在全城多点布局热门板块，制造区域热盘，龙湖春江天镜年度业绩达31.54亿元，在单盘榜中排名第五，学樘府以21.96亿元排名第十。

金科则是采取联合开发的模式以降低成本，并重点布局城市热点板块，金科联发東悦府、翰粼天辰、集美嘉悦等多个项目持续热销贡献业绩。

值得一提的是，年重庆房企业绩受疫情影响，均呈现小幅度下滑，但是房企集中度基本保持稳健。TOP10榜单的准入门槛由年的79.27亿元下降到66亿元，降幅约17%。

从TOP10销售总金额看，年为.7亿元，年为.46亿元，同比下降了约13%。

备注：

1、文中未特别备注外的所有数据均来源于克而瑞重庆机构；

2、所有价格均为商品房建面成交均价；

3、文中所指商品房成交量价均不含车库；

4、统计时间范围：年1月1日—12月31日。

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文章来源:乐居买房