在“房住不炒”的总体基调下，楼市各类调控政策持续高压，尤其年下半年房地产市场转冷信号频现。在此期间，二线土拍降温更为显著，地市流拍数量持续攀升，六成地块价格出现回落，但大多数城市房价依旧保持稳中有升，二线城市投资利润空间逐渐扩大。虽然在年一季度，二线地市有所回暖，但地价并未普涨，二线城市拿地良机依旧存在。

为了对房企盈利空间研究更为精准，本文将研究对象进一步细分到了行政区层面。通过将房地差、地房比与区域供求、产业、配套、规划等因素结合分析后，可以看出高投资价值区域多集中在近郊区，多为人口导入较多的城市新中心、产业新区，例如杭州余杭区、成都郫都区，都是投资价值较高的区域；而地房比高、房地价差小的重庆九龙坡等区域，因前期地价飞速上涨，部分区域出现“面粉比面包贵”的现象，进入风险较高。

年二线城市房地差拉大，迎来拿地良机

受下半年市场明显降温的影响，二线城市土地价格迎来了近5年的首次回落，成交楼板价降至元/㎡，同比下滑9%；其房价增幅却依旧保持稳定，且走势好于一线和三线城市。就此来看，二线城市迎来了新一轮的投资窗口期。

1、地价回落、房价上涨同时到来，二线城市利润空间再一次扩大（略）

2、年地价大幅回调，推动南京、海口房地价差显著增大（略）

3、城市内部各区域差异较大，判断投资价值应进一步细化（略）

五成行政区投资利润空间较高，仅不足一成区域面临盈利风险

为了研究对象聚焦到有一定投资价值的区域，我们以年供求比1.5，住宅成交面积50万㎡为筛选条件，再缩减研究样本范围，最终将研究区域数量聚焦到个。在本章节研究中，将分别对个区域的地房比和房地差进行梯度分析，之后还将从地房比（地价/房价）和房地差（房价-地价）两个维度，综合评判各区域的利润率和利润空间，以期为房地产开发商的在拿地机会的取舍方面提供参考。

1、地房比梯度分析：约一成区域地房比仅为0.1，但盈利空间往往与去化风险共存（节选）

在个典型区域中，42%的区域地房比在0.3以下，这些区域大多位于近郊或发展较好的新区，也是房企拿地主要
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